こんにちわ、はまやんです。
人生に一度っきりの住宅ローン分からない事も多いですよね。私もそうでした。
2020年9月に新築一戸建てを購入した筆者が解説します。
2020年に実際に新築一戸建てを購入した筆者が分かりやすく解説します。
住宅ローン審査の流れ
住宅ローンの審査には仮審査と本審査の2つのステップがあります。
仮審査では事前に金融機関（銀行など）が申込者に対して融資しても大丈夫か大まかに確認するためのものです。内容は申込者の氏名、住所、年収、借入額などです。仮審査では大まかな内容で良いことがほとんどです。
仮審査に通過する本審査へと進めます。仮審査の通知は金融機関営業日3日～7日程度となります。
本審査へ進むとより詳細で正確な金額を申請する必要があり準備する書類も多くなります。本審査期間は1週間から場合によっては1か月と長くなります。（※コロナ禍により最低人数での運営で更に遅れる場合があります）
このように審査には一定の時間がかかることから良い物件があるからとすぐに購入できるわけではありませんので事前に審査を通し自身の借り入れ可能額を把握しておきましょう。
ポイント
①仮審査申し込み
②仮審査通過（３日～７日程度）
③正式に本審査申し込み
④本審査通過（１週間～１か月）
⑤住宅ローン契約
⑥住宅ローン開始（住宅引き渡しのタイミング）
仮審査・本審査ともにコロナ禍の影響を少なからず受けておりますので余裕を持って申し込みを行いましょう。
仮審査で落とされる理由
どういった理由で落とされてしまうのか？とても気になりますよね。
以下はわたしが住宅メーカーの営業マンと実際に借り入れた金融機関の担当者へ直接ヒアリングした内容になります。意外に思われるかもしれませんが年収はさほど重要ではありません。
ポイント
①健康状態
②年齢（借入時・完済時）
③返済負担率（収入と返済のバランス）
④個人信用情報（その他借り入れやクレジットカード）
健康状態
現在ほとんどの金融機関では『団体信用生命保険』以下（団信）への加入が義務となります。これはもしもの備えで借入者（申込者）が亡くなってしまった場合住宅ローンの支払いが免除される保険となります。
生命保険となりますので持病や手術歴をお持ちの方は不利になり、この時点で落とされるケースも考えられます。
ちなみにこの『団信』利息上乗せオプションで高度障害になった場合や働けなくなるリスクへの備えなど保障をプラスできます。ご自身のライフプランやご家庭事情にあわせて上手に選択したいものです。
年齢（借入時・完済時）
審査基準には年齢も大きく関わってきます。完済年齢は80歳未満と規定されておりますので超えてしまうと住宅ローン審査へのお申込みはできません。一般的なフラット35を利用される場合『45歳』がボーダーラインになります。
また若すぎても収入が不安定である場合、審査は厳しくなるでしょう。しかし若い20代でも大企業の社員であったり年収が立派な方は通ることもあります。
返済負担率（収入と返済のバランス）
返済負担率は年収に対する返済額のバランスのことです。返済負担率は20％～25％が適正と言われています。
・例えば年収400万円であれば年間の返済額が80万円～100万円であれば適正となります。
この場合その他の借り入れも含みますのでご注意ください。（カーローン・奨学金など）
夫婦共働きの場合はその旨申告してください。
余談になりますが、住宅メーカーの方から過去のお客様のお話を聞けました。世帯年収350万円で借入限度額マックスの3,500万円の住宅ローンを組んだご夫婦もいらっしゃったようです。ざっくり計算しても返済負担率は28％を超えます。その後の生活は...想像に難くないですね。
これは極端な話ではありますがわたし個人的な考えとしては『幸せになるための住宅購入』ですので、その後の生活が苦しくなるようでは住宅の購入は見合わせた方が良いと思っています。
個人信用情報（その他借り入れやクレジットカード）
存じ上げている方が多いと思われますが個人信用情報も審査の対象です。クレジットカードやローンの返済状況になります。過去に返済遅延があった際は要注意です。
一般的には過去5年以内の履歴を見ると言われておりますが返済遅延がないに越したことはありません。
実は自身の信用情報にキズがあるかどうか確認ができます。
以下に記載しておきます。残念ながら有料になってしまいます。
◆全国銀行個人信用情報センター
◆シー・アイ・シー（CIC）
仮審査に必要な書類
ここでは会社員が準備する書類になります。個人事業主などは異なります。
ポイント
・印鑑
・本人確認書類（運転免許証・健康保険証・マイナンバーカードなど）
・源泉徴収票
・物件の見積書（住宅メーカーからもらえます）
本審査で落とされる理由
仮審査に通過したら本審査となります。本審査で落とされてしまう理由は以下になります。
・申し込み内容と実態の相違
申し込み内容と実態の相違
本審査の申し込み内容を金融機関は正しいかどうか確認する作業に入ります。ここで内容が異なると審査に落ちることがあります。申請内容は正直に正しい内容を申し込みましょう。
年収やローン借入額、貯蓄、クレジットカードなどの個人信用情報など誤りがないように注意しよう！
本審査で落とされない為の対策
ここが一番重要になります。せっかく大切な時間を割くのだからしっかり事前対策を行いましょう。誰でも簡単にできますのでチェックしてみてくださいね。
①※（申請前にやってはいけない事）新しいクレジットカード作成や新規ローンは避ける
②頭金を用意する
※（申請前にやってはいけない事）新しいクレジットカード作成や新規ローンは避ける
近年は個人でも複数枚のクレジットカードを持つのも一般的ですが住宅ローン審査前には新規で作成するのは控えましょう。キャッシング枠などが借入金として認識される場合もあります。
ローン（自動車、教育など）は明らかな借入金となりますので大きな買い物も控えるとよいでしょう。
頭金を用意する
頭金を用意することで融資額を下げることができる為その分住宅ローン審査が有利になります。頭金を多く用意すると月々の返済額を下げることもできる為、住宅購入後の生活にも余裕が生まれます。
まとめ
住宅ローンの審査には多くのステップがあり時間がかかります。
しかし事前にしっかり準備しておくことでスムーズに住宅引き渡しまで進めます。焦らずじっくりご家族やパートナーと楽しみながらチェックしましょう。
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