住宅ローン・固定(フラット35)と変動どちらが得?日本にまたバブルが来れば固定金利が有利?

2021年3月20日

住宅ローン・固定(フラット35)と変動どっちが良い?日本にまたバブルが来ると思うなら固定を選んで下さい

多くの方にとって一戸建てやマンションの購入に欠かせない住宅ローン。生涯つきまとう大きな決断なので後悔したくないですよね。住宅ローンにおいて『固定金利(フラット35)』と『変動金利』どちらが得なのか解説していきます。

結論、35年後日本にまたバブル経済のような好景気が来ると思う方は『固定(フラット35)』を選んで下さい。皆さんはどう思いますか?ちなみに個人的な見解ですが私は『変動金利』一択です。

はまやん

実際に新築一戸建てを購入した筆者が解説します。

この記事を読んでほしい人

  • 住宅ローンを検討していて『固定金利(フラット35)』と『変動金利」で悩んでいる
  • 将来後悔しないためにしっかり勉強したい



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住宅ローン金利について

住宅を購入するにはほとんどの方が利用する住宅ローン。税制優遇のメリットも大きく自宅を購入される方は一度は検討すると思います。まず『固定』と『変動』それぞれの金利上のメリット・デメリットについて触れておきます。

固定金利(フラット35)

メリット
  • 35年間一定の金利で借り入れすることができ毎月の返済額が同じであるため先を見通しやすい
  • 金利上昇による影響を受けない
デメリット
  • 返済の早い時期(約15年くらい)は変動金利に比べ金利が高い

変動金利

メリット
  • 返済の早い段階では固定金利に比べ金利が安い
デメリット
  • 毎月の返済額が増える可能性がある
  • 金利上昇の影響を受ける

固定金利と変動金利のシュミレーション

今回は住宅保証機構の住宅ローンシュミレーションにて計算しました。

前提条件

  • 借入額:3,000万円
  • 期間:35年
  • 金利:固定1.3% 変動0.5%(5年おきに0.25%上昇)

5年置きの推移

・1年目:(固定)1.3%-(変動)0.5%=(差額)-0.8% 変動が有利

・5年目:(固定)1.3%-(変動)0.75%=(差額)-0.55% 変動が有利

・10年後:(固定)1.3%-(変動)1%=(差額)-0.3% 変動が有利

・15年後:(固定)1.3%-(変動)1.25%=(差額)-0.05% ほぼ同じ

・20年後:(固定)1.3%-(変動)1.5%=(差額)+0.2% 固定が有利

・25年後:(固定)1.3%-(変動)1.75%=(差額)+0.45% 固定が有利

・30年後:(固定)1.3%-(変動)2%=(差額)+0.7% 固定が有利

・35年後:(固定)1.3%-(変動)2.25%=(差額)+0.95% 固定が有利

返済の早い期間15年くらいまでは変動金利が圧倒的に有利となりますがそれ以降は固定金利が有利という結果になりました。

ここで大切なのは『総利息額』です。金利というのは元本が大きければ大きいほど支払額が多くなります。元本の大きい返済の早い段階で1年目0.8%の差額はかなり大きいものになっていきます。つまり約15年間、固定金利(フラット35)は多い元本に高い金利、変動金利は多い元本に安い金利となり総利息額が変わってきます。

結果は下の表になります。

住宅ローン・固定(フラット35)と変動どちらが得?日本にまたバブルが来れば固定金利が有利?
プランA:固定金利(フラット35) プランB:変動金利 / 住宅ローンシュミレーション:住宅保証機構株式会社

◆総支払額◆

固定金利:3,735万円

変動金利:3,460万円

その差額300万円以上、変動金利が有利という結果になりました。

変動金利の方がお得と言えそうですね。

固定金利(フラット35)と変動金利がイコールになるとき

まず店頭金利と適用金利について知っておく必要があります。店頭金利とは銀行がこの金利で貸しますよ。という金利です。また適用金利とは通期割引後、実際に適用される金利のことです。

(店頭金利)2.475%-(通期割引)1.975%=(適用金利)0.525%

固定金利(フラット35)と変動金利がイコールになるとき35年後の変動金利が適用金利4%であることが条件になります。この適用金利4%の店頭金利は5.95%になりますのでまさに日本がバブル真っ只中の時期になります。

住宅ローン・固定(フラット35)と変動どちらが得?日本にまたバブルが来れば固定金利が有利?
出典:住宅金融支援機構

答えが出ました!現状、変動金利がお得

35年後に日本にバブルが再来すると思う方は固定金利(フラット35)を、そうは思わない方は変動金利を選んでみてください。つまり変動金利は返済の最初の元本が多いとき金利が低く、返済の最後は金利が高いと言えども元本が少ないため固定金利(フラット35)よりも総利息額で有利になる。

また固定金利(フラット35)のほうが有利になる条件は日本に再度バブル経済のような好景気の時まで金利が上昇することとわかりました。

みなさんはまた日本にバブル経済のような盛り上げりが再来すると思いますか?ぜひご自身でもよく検討してみてくださいね♪

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はまやん

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